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火3年的泉州樓市:2019房價穩中有升 區域分化加劇

2020-01-06 10:39來源:海西地產網瀏覽:我要分享:
2020年又是怎樣的走向?

  2017年泉州樓市開始火熱,這一年泉州樓市迎來了史上最嚴的政策:限購、限售、限房價。2018-2019年,泉州樓市延續火熱,至今已有3年。

  2019年年末,中央經濟會議再次明確,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。可見,2020年樓市“穩”依然是主基調,“穩地價、穩房價、穩預期”。那么2019年的泉州樓市是怎樣呢?2020年又是怎樣的走向?

  1、2019年泉州商品住宅成交金額超700億元

  2019年泉州商品住宅成交66490套,面積784.64萬㎡,同比下跌20.4%,金額702.78億,成交均價8957元/㎡,同比下跌3.2%。其中,泉州市區成交金額328.85億元,與2018年基本持平;晉江成交金額256.22億元,相對2018年減少了42.68億元;南安市和石獅的成交金額分別減少8.72億元、13.95億元,安溪縣的成交金額則是增加了10.46億元。

  2、18個樓盤商品住宅成交金額超10億元

  2019年泉州商品住宅成交量超10億元的項目共有18個項目,其中檀悅銷售22.67億元居首,東海灣門第銷售20.03億元排名第二,當代萬國城銷售18.74億元排名第三。而2018年泉州商品住宅成交金額超10億元項目超21個,超20億元的項目有8個,其中7個項目超23億元,3個項目超30億元,龍湖嘉天下銷售額達47.4億元。

  3、6家房企保持銷售金額TOP10,銷售金額均下降

  2019年泉州房企銷售金額TOP10依次為世茂、中駿、保利、萬科、碧桂園、源昌、陽光城、金茂、東海開發、中南,相對于2018年,世茂穩居第一,中駿由第4升至第2,保利由第2降至第3,萬科由第3降至第4,碧桂園由第6升至第5,陽光城依舊第7,源昌、金茂、東海開發和中南則是前十新秀。

  2019年泉州前十房企成交金額共353.87億元,相對于2018年的557.4億元,同比下跌36.51%。其中,世茂同比下跌51.06%、中駿微跌9.22%、保利下跌56.67%、萬科下降46.95%、碧桂園下降23.99%、陽光城下降26.15%。

  4、本土房企樓市市場占有率提升

  2019年泉州房企銷售金額TOP10中,本土房企有源昌、東海開發2家,比2018年增加了1家,市場占有率從1.8%提升至5.6%;2019泉州單盤成交金額TOP10中,本土房企項目有東海灣門第、百信御江帝景和僑成海景灣3個,比2018年增加了1個項目,市場占有率從4.2%提升至6.6%。

  5、板塊限價提高,限價最高提至17216元/㎡

  2019年東海板塊商品住宅最高限價提升至17216元/㎡(毛坯),江南板塊商品住宅最高限價提升至12036元/㎡(毛坯),北峰板塊商品住宅毛坯最高限價從萬科麓城的13029元/㎡提升至17797元/㎡,陳埭商品住宅毛坯最高限價由潯興華林春天的11173元/㎡提升至12725元/㎡。

  臺商投資區商品住宅最高限價依舊是毛坯11000元/㎡、精裝13000元/㎡,陽江新城商品住宅最高限價依舊是毛坯11548元/㎡,池店南商品住宅最高限價依舊是毛坯12497元/㎡,泉州市區中心、洛江萬安、雙陽、城東、橋南等板塊2019年未有地塊出讓,最高限價保持不變。

  6、晉江土拍吸金最多,源昌拿地最多

  2019年泉州市共成功出讓商住地86宗,總體量近達868.54萬平方米,累計吸金近228.93億元,對比2018年,土地成交宗數下降了7.53%,總建面積下降了4.96%,成交總金額下降了13.83%。

▲2019年12月25日泉州市區土拍現場圖

  2019年泉州土拍中,樓面價最高地塊為晉江市中南青陽項目P2019-32號地塊,樓面價6734元/㎡。縣市中出讓宗地、吸金最高的區域是晉江市,共成功出讓25宗商住地,成交總金額76.21億元。而拿地金額最高、體量最大的房企都是源昌,拿地總額28.25億元,兩幅地塊計容總建76.34萬㎡。

  7、中心城區熱度還在,周邊降溫明顯

  2019年泉州市區中,東海、臺商、陽江新城的供應相對充足,北峰、洛江萬安則無住宅供應。

  東海板塊作為置業熱點板塊,2019年表現尤為搶眼,上實海上海二期的認籌量創下項目新高,超級筍盤“碧桂園天璽灣一期6#樓”成為泉州史上中簽率最低樓盤,萬科城市之光二期20#、22#樓270套住宅認籌超4500組,海宸尊域兩開即清,東海灣門第二期首開均價漲了820元/平,雖認籌量下降,但依然熱銷。

▲萬科城市之光二期認籌現場圖

  2019年城東僅有城建水墨芳林推出232套住宅房源,作為泉州宜居板塊,且斷供已久,毛坯均價17617元/㎡依舊有2048組客戶認籌;江南新區上半年是中南濱江銘悅世茂大唐云璟的主場,板塊住宅供應緊缺,兩項目一路飄紅,下半年因為超級筍盤“新天雅苑”,火了一大把。

▲新天雅苑認籌現場圖

  2019年晉江市區和橋南表現也不錯,第四季度受樓市下行影響,熱度有所下降,但去化率仍然可以。

  2019年上半年臺商區去化率不錯,特別是檀悅,下半年受樓市降溫影響,去化率越來越低,銷售壓力加大。池店南降溫明顯,銷售難度增加不少。洛江國道以北的項目在第四季度也是壓力山大。

2019年小結

  1、2019年樓市兩級分化再加劇

  2019年泉州樓市延續2018年樓市高熱度,但在2018年大量需求消耗下呈現為高位下行,2019年泉州樓市整體有所降溫。在限價下,泉晉兩大市區置業熱點板塊雖有所降溫,但熱度依然在,然而周邊縣市降溫明顯,樓市兩級分化再加劇。

  2、2019年泉州房價穩中有漲

  在限價下,泉州各個板塊的價格在土拍時已對房價進行限制,不過整體是泉州樓市房價穩中有漲。此外,2019年泉州土地市場依然“高歌猛進”,部分區域受樓市降溫影響,部分地塊流拍。

  3、2019泉州品質樓盤“難產”,維權頻出

  在限價環境下,泉州品質樓盤“難產”,維權現象頻出,如中梁首府壹號、星光耀廣場的質量維權,樓盤質量有待提高。

  4、棚戶區改造對泉州樓市具有一定促進作用

  2019年西華洋滯洪片區改造(豐澤段)、鯉城田中片區改造、鯉城延陵石結構改造、西郊片區改造、白沙片區棚戶區改造、站前大道西側棚戶區改造等項目都有新進展,在一定程度上促進了泉州樓市的發展。

展望2020年

  如今,2020年已開局。只是按照目前的樓市趨勢,預計2020年泉州樓市整體將進一步分化。置業熱點板塊的房價將穩中有漲,但在“房住不炒”的大環境下,漲幅不大。周邊縣市降溫明顯,為了加速去庫存,2020年房企銷售依舊會“依賴渠道”,泉州已有不少項目啟動分銷。

  2020年泉州樓市一大波純新項目即將啟動,房企合作開發項目的現象將持續,本土房企市場占有率有望提高。

  泉州樓市已持續火熱了三年,至今仍能保持熱度,得益于政府的政策引導。在限價下,泉州買房的機會依然存在,只是隨著樓市兩級分化加劇,選板塊、選項目更需用專業角度看待。

  來源:數據來源于廈門中原地產研究中心數據庫,大泉州統計范圍:泉州市區、晉江、石獅、南安、安溪。

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